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韩国楼市崩了，有些地方下降了30%，有些地区下降了40%，为什么会这样呢？韩国的全租贷，害了很多年轻人，把钱借给房东，为了能省一点租金，把自己的本金搭进去了。

什么是全租贷呢？

就是只需年轻人向银行有息贷款最低的时候只要0.5%，把钱0利息借给房东，一般是房屋价值的50%，韩国特殊租房制度，交的保证金越多，缴纳的租金越少，如果缴纳房屋的50%，就可以免租。在两年内一般自己只需要付水电气费用就行了。两年以后，房东把钱如数奉还。韩国的楼价非常昂贵，非常多的年轻人，跟中国人一样，都买不起房子。但是年轻人可以向银行贷款，银行利率非常低在2020年的时候，只有0.5%，很多人就向银行借钱。

房东拿走现金，去投机，而且绕开了监管

不过房东拿着0利息的钱，拿去炒房投机了，有些房东有些手上有几百套房子。也可以拿去做其他的，可以短期周转，也可以拿去做其他的。毕竟2年免息，谁又不喜欢呢？

韩国月租需要交税，而全租不需要。而且在利率贷款低的时候，租客用全租房更划算。

韩国的全租制度有法律保障，房客在合同有效期间，对房屋的使用权以及押金的所有权受到法律保护。但是这制度有漏洞，有些些拿走钱去投机，形成了庞氏骗局。房价上涨没事，房价下跌就会资不抵债，银行需要房东追加抵押物，房东就跑路，去国外了。租客人财两空的局面。

低利率炒房，疯狂的加杠杆，金融创新，监管不到资金用途

从2017年到2022年8月，韩国房价一飞冲天，涨幅高达87%，为什么这么说呢，因为钱不是房东本人，都是租客的。房东0利率的资金，用不是自己的自由资金，不停的买房。只要租客愿意，他就可以不停的买房，连本金都不是自己的。房价只要不跌他就可以一直买房。

这样就有一大批的人，漏法律的漏洞，进行加杠杆，主要还是把钱加到了租客身上。自己借钱炒房，房东自己也加杠杆，就成了双倍杠杆。

利息疯涨，房地产泡沫破灭

韩国在2020年5月28日以后，利率就下调到了0.5%，到了2021年8月26日以后上调到0.75%，韩国通胀进一步上升，不得不上调利率，到2023年2月23日利率到3.5%，韩国房价上涨戛然而止，市场成交量下跌，房价开始下跌，房东看见房价下跌，开始卖房。但是亏损太大，反正钱也是找租客借的。房东直接跑路，租客贪图房租便宜，本金没了。房子也没有，借银行的钱还要还钱。而且房东为了限制这些炒房，还加征收房产税，从2021年6月韩国房产税也翻了一倍，从0.6-3.2%涨到了1.2%-6%，随着政策的叠加，房地产市场一下冷静了下来，成交量下跌。韩国是市场经济，不会限售限购，一切按照市场发展办事。所以，降低多少由市场说了算，银行也可以破产。加上这几年韩国房价疯涨，韩国出生率也是一路下跌。

总体来说，韩国金融创新，加上监管之后，导致房东不停的加杠杆，加上银行贷款利率从0.5%到3.5%，翻了7倍，这个资产泡沫无法持续，转头乡下，导致房价暴跌30%-40%，一下刺破了房地产泡沫。